알면 피할 수 있다, 대학생 월세 계약 사기

▲ 확정일자가 표시된 부동산 계약서 예시

다양한 부동산 사기,

미리 알아두자

  대부분 학생들은 부동산 계약이 처음이다. 그렇기 때문에 적지 않은 학생들이 부동산 사기에 노출돼 있다. 부동산 사기에는 다양한 유형이 있는데 이를 미리 알아두면 나중에 생길지도 모르는 사기 피해를 예방할 수 있을 것이다.

  첫 번째 사기 유형으로는 공인중개사 사기가 있다. 이 유형은 공인중개사 자격이 없는 무자격자가 불법으로 중개사무소를 차린 뒤, 집주인에게 월세를 주고 임대관리를 하는 동시에 대리인으로서 임차인과 전세 계약 후 보증금을 가로채는 수법이다. 공인중개사 사기는 주로 오피스텔 및 주거용 건물 계약에서 발생한다. 특히 전셋값이 오르는 시기에 빈번하게 발생하므로 특정 시기엔 더 주의해야 한다.

  두 번째 사기 유형은 직거래 사기이다. 이 사기는 중개 수수료를 아끼기 위해 직거래로 계약할 경우 피해를 볼 수 있는 유형이다. 이는 월세 계약을 맺은 임차인이 집주인 신분증을 위조해서 집주인 행세를 하고 보증금을 빼돌리는 수법이다.

  세 번째는 이중 계약 사기이다. 이중 계약 사기에는 공인중개사 자격이 없는 무자격자가 불법 중개사무소를 차려 여러 채의 주택을 임차한 뒤, 신분을 위장하거나 중복계약을 체결해 보증금을 가로채는 사례가 많다. 전세 매물이 부족한 것을 이용해 여러 임차인에게 전세 계약금을 받은 채 잠적하는 사례도 있으며, 시세보다 저렴한 가격으로 전세 매물을 올리고 다수의 세입자와 중복 계약을 하는 경우도 있다.

  중개 수수료를 과도하게 요구하는 사기 유형도 있다. 이는 공인중개사가 법으로 정해진 중개 수수료의 한도를 초과한 수수료를 요구하거나 중개 수수료를 현금으로 받은 뒤 현금영수증을 발행해주지 않는 경우가 여기에 해당한다. 이외에도 다양한 사기 형태가 있는데 이러한 사기 피해를 예방하기 위해선 어떤 주의가 필요할까?

  먼저 직거래보단 부동산을 통해 계약하고 중개업자를 꼼꼼히 확인해야 한다. 중개수수료를 아끼고자 직거래를 하다가 위의 직거래 사기를 당할 수 있으므로 가능한 부동산을 통해 집을 구해야 한다. 그와 동시에 중개업자 자격증의 유무 및 본인이 직접 부동산을 운영하는지에 관한 확인도 필요하다. 이는 서류를 통해 직접 확인이 가능하므로 부동산에 요청해 짚고 넘어가는 것이 좋다.

  또한 확정일자를 꼭 받아야 하며, 전입신고가 가능한 곳을 계약해야 한다. 간혹 전입신고가 불가하다는 집주인들도 있는데 이러한 경우, 건물과 관련한 문제가 발생했을 때 합당한 보상을 받기가 어렵다. 또한 집에 관한 세입자의 권리가 없기 때문에 보증금을 잃을 수도 있다. 이를 대비하기 위해 전입신고와 확정일자를 통해 임차인의 권리를 확실히 하는 게 좋다.

  이 타인과 계약을 진행할 경우, 계약서의 효력이 없기 때문에 지불한 돈을 돌려받지 못할 수 있다. 그렇기 때문에 되도록 집주인과 직접 계약을 체결하는 것이 좋고, 중개업자와 계약을 할 경우엔 중개업자가 집주인의 위임장을 받았는지 반드시 확인해야 한다.

부동산 중개에 관해

  우리가 자취방을 구하기 위해 가장 많이 활용하는 방법은 계약 시 부동산의 소개를 통해 방을 구하는 방법일 것이다. 하지만 이 방법을 활용한다면 부동산 중개 수수료를 지불해야 한다. 이때 구하는 방의 월세 혹은 전세의 금액 차이에 따라 내야 할 수수료가 다르고, 월세나 전세의 가격이 비싼 만큼 부동산 중개 수수료도 비싸게 지불해야 한다. 따라서 부동산 수수료와 그에 해당하는 기준치 확인을 위한 팁으로 ‘중개 수수료 계산기’라는 것을 알아두면 좋다.

  가장 먼저, 인터넷에 ‘중개 수수료 계산기’라고 검색하면 간단한 부동산중개보수 계산기가 창에 뜬다. 두 번째로 오피스텔을 제외한 주거용, 오피스텔, 비주거용 중에서 본인이 원하는 매물을 선택한다. 세 번째로는 거래지역을 선택한다. 거래지역을 선택할 때는 서울, 인천, 경기, 세종특별자치시 등 각 해당하는 시를 선택할 수 있다. 네 번째로는 거래유형을 선택해야 한다. 거래유형은 본인이 원하는 것이 매매인지, 전세인지, 월세인지를 선택해 고를 수 있다. 그리고 마지막으로 원하는 거래금액을 적고 계산하기 버튼을 누르면 된다. 하지만 이는 대략적으로 부동산중개보수를 짐작하기 위해 개발된 계산기로서, 실제 중개보수와는 금액적 차이가 있을 수 있다는 점을 명심해야 한다.

  간혹 부동산의 중개 없이 집을 구하는 경우가 있는데 이 경우는 집주인도, 세입자도 수수료를 부담할 필요가 없다는 장점이 있다. 하지만 안전한 계약을 하고 싶다면 다소 비용을 지불하더라도 부동산을 통해 계약하는 게 좋다. 더불어 방을 구할 때 시간이 걸리더라도 부동산은 가능한 많은 곳을 둘러보는 것이 좋다.

입주 전, 꼭 확인하세요!

  자취방의 월세나 전세 계약 후, 작성된 계약서는 구청 해당 부서에서 등기처리 돼야 한다. 대개의 경우 계약자는 이를 부동산에 위임하는데 이때 문제가 발생한다. 그래서 이번에는 방을 구하기 전 짚어봐야 할 법적 절차를 알아보자.

  우선 방을 구할 때 중요한 것은 계약하려는 건물이 담보로 잡혀있는지를 확인해야 한다. 이것을 정확히 확인하기 위해서는 방 계약 전 ‘건축물대장’과 ‘등기부 등본’을 확인하면 된다. 건축물대장과 등기부 등본은 민원24 홈페이지에서 약간의 수수료를 지불하면 열람 및 발급이 가능하다. 혹은 시청이나 구청 지적과에서도 발급이 가능하다.

  건축물대장에는 건물의 법적 위반사항과 관련해 법적으로 위법인지 아닌지에 관한 여부가 표시된다. 이를 확인 후 만약 법적인 위반사항이 있다면 전세 자금 대출이 불가능할 수도 있어 계약 시 확인해야 한다.

  등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다. 표제부에서는 건물 주소가 건축물대장 상의 주소와 일치하는지를 확인할 수 있다. 다음으로 갑구에서는 건물의 소유권이 누구에게 있는지와 압류, 가처분, 경매신청 등의 사항은 없는지를 확인할 수 있다. 마지막으로 을구에서는 은행과의 채무 관계사항에 관해 확인할 수 있다.

  다음으로 계약 시 중요한 것은 ‘근저당 설정’이 돼 있는가에 관한 여부이다. 우선 ‘근저당’이란 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 의미한다. 그리고 이러한 근저당을 설정하는 것을 근저당 설정이라 한다. 즉, 부동산에 근저당을 잡아놓은 금액만큼 돈을 받을 권리가 있다고 표시하는 것을 말한다.

  만약 채무자가 채무를 상환하지 않는다면, 채권자가 채권을 담보로 갖게 된 부동산을 처분해 우선적으로 변제받을 수 있다. 세입자가 근저당 설정 여부에 관해 알아둬야 하는 이유는 근저당 설정 시 세입자는 보증금을 받을 수 없는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

  이번 기사에서는 부동산 계약 시 특히 주의해야 하는 점에 관해 알아보았다. 여러 월세 계약 사기 사례들과 대처법을 미리 알아봄으로써 대학생들이 피해를 예방할 수 있길 바란다.