노원구 중계본동에 위치한 백사마을이 재개발된다. 지난 5월 시작된 철거 및 해체 작업은 현재 마무리 단계이며, 올해 상반기 착공과 오는 2029년 준공·입주를 목표로 하고 있다. ‘서울의 마지막 달동네’로 불리며 오랜 시간 노원구의 상징적 공간이었던 백사마을이 최고 35층, 총 3,178가구 규모의 주거단지로 새롭게 태어난다.

철거민 정착지로 시작된 백사마을

 백사마을의 이름은 마을이 위치한 불암산자락 104번지에서 유래했다. 초기 백사마을은 1960년대의 도심 개발·정비로 인해 발생한 철거민들이 중계본동에 터를 잡고 무허가 주택단지와 판자촌을 이루면서 형성됐다.

 철거민 형성의 배경은 서울정책아카이브 공개 자료인 ‘서울시의 도심부 관리정책 변화’를 통해 찾을 수 있다. 자료에 따르면 중앙정부는 두 차례의 혼란기(일제강점기와 한국전쟁)를 겪으며 슬럼화 된 서울을 정비하고자 했다. 이때부터 시작된 도심 정비 사업은 필연적으로 많은 이주민을 유발했다. 백사마을의 형성 역시 정부가 현대식 건물과 기반 시설을 갖춘 도심으로 기능할 수 있도록 서울 도심 재개발을 위해 법·제도 제정을 추진했던 시기와 맞물린다. 재정비 사업으로 인해 도심 중앙에 머무르기 어려웠던 철거민들이 도시 외곽이나 개발제한구역 등으로 활발하게 이주했는데 이때 철거민들의 정착지 중 하나가 바로 불암산 인근의 백사마을이다.

재개발 과정에서의 어려움

 서울시는 백사마을 일대의 노후 건물과 안전 문제를 들어 지속적으로 재개발을 시도했으나 여러 가지 법적·행정적 문제로 차질을 빚었다. 1971년 이래 그린벨트로 지정된 백사마을에 개발 및 증개축이 제한됐던 규제적 배경도 한몫했다.

 그러나 2008년 그린벨트 지정이 해제되고 이듬해인 2009년 서울시가 백사마을을 ‘주택재개발 정비구역’으로 지정하면서 본격적인 재개발 논의가 시작됐다. 이후에도 여러 차례 사업 시행 주체와 재개발 목적이 변경되며 어려움을 겪던 재개발 사업은 지난 2024년 오세훈 서울시 시장이 발표한 ‘강북권 대개조’ 프로젝트의 영향으로 재개발구역 지정 16년 만인 2025년 급물살을 타게 됐다. 강북권 대개조는 강북권 내 노후 주거지의 재개발 규제 완화나 상업지역 확대 지원 등의 정책을 통해 강북권의 부흥을 이끌겠다는 오 시장의 도시 혁신 프로젝트다.

▲ 철거가 진행 중인 백사마을 입구에 현수막이 붙어 있다.

현재 백사마을의 모습은?

 현재 철거 단계의 백사마을은 건물이나 담장이 붕괴할 수 있어 안전상의 이유로 진입이 전면 통제된 상태다. 식당이나 차량 정비소 등 마을 인근 상가는 정상영업하고 있고 부동산 건물에는 재개발이나 입주권 관련 상담을 위한 홍보 문구가 크게 적혀 있었다. 높은 바리케이드가 가로막은 백사마을 내부의 촬영이나 무단출입은 건설사와 주민대표회의 경고문과 방범 카메라에 의해 엄격히 제한된다.

 마을 입구의 횡단보도에는 “백사마을 새역사의 시작”이나 “새로운 도시” 등의 문구가 쓰인 여러 개의 현수막이 걸려 있었다. 또한 최종적으로 통과된 정비계획 변경안에 대한 현수막도 찾아볼 수 있었다. 백사마을의 기존 거주민들은 철거 작업이 시작되기 전에 모두 이주를 마쳐 다소 한산한 분위기였다.

백사마을, 어떻게 바뀌나

 서울시가 제공한 백사마을 정비계획 변경안과 관련 보도자료에 따르면 백사마을에 들어설 새로운 주거 단지는 ▲주민 편의 ▲주거 환경 향상 ▲소셜믹스 적용을 통한 사회통합 강화를 목표로 한다. 백사마을은 자연 친화형 공동주택으로 조성될 예정이며, 불암산 등 인근 자연환경과의 조화와 주거 편의를 최우선 가치로 삼아 건축된다. 재개발 이후 들어설 공동주택의 경우 건축물의 높이 체계와 스카이라인을 정교하게 계획하고, 공공 보행 도로 및 오픈스페이스를 중심으로 하는 고품질 커뮤니티 시설을 배치할 계획이다.

 또한 서울시는 새로운 주거 단지에 ‘소셜믹스(Social Mix)’ 거주지를 조성한다. 소셜믹스란 동일한 생활권 내에 다양한 경제적·사회적 배경을 가진 거주민이 함께 거주한다는 개념이다. 서울시는 소셜믹스 공동주택이 주거 격차로 인한 주민들의 어려움을 완화하고 궁극적으로는 사회통합과 주거 복지 향상에 기여할 수 있다고 기대감을 표했다.

 백사마을에 들어설 공동주택은 분양주택 2,613세대와 임대주택 565세대로 구성된다. 임대주택 565세대 중 200세대는 백사마을 철거 세입자 중 임대주택을 신청한 이들에게, 나머지 365세대는 서울시 내에서 시행되고 있는 재개발사업 철거 세입자에게 공급될 예정이다. 분양주택은 1,260세대가 토지등소유자에게, 1,353세대는 일반분양을 거쳐 공급될 예정이라고 전했다.

역사 속으로 사라지는 백사마을

 오랜 시간 서울의 마지막 달동네이자 노원구의 상징적 공간으로 여겨졌던 중계본동 백사마을이 역사 속으로 사라진다. 그러나 백사마을 재개발은 여전히 과정 중에 있다. 철거와 착공, 입주가 진행되며 많은 이들의 기대와 불안감이 공존하고 있다.

 백사마을 재개발에 대한 시선도 다양하다. 서울시와 백사마을 주민들의 오랜 숙원사업이었다는 견해와 함께 보존 가치가 있는 역사적인 마을을 철거하는 데에 대한 아쉬움을 드러내는 견해도 있다. 재개발을 둘러싼 많은 이들의 시선 속에서도 최진석 서울시 주택국장은 정비계획 변경 보도자료를 통해 “16년간 포기하지 않고 협력해 주신 주민들께 감사드린다. 앞으로 신속한 사업 추진으로 주택공급을 촉진하고 백사마을 재개발사업이 성공적으로 마무리될 수 있도록 끝까지 최선을 다하겠다”며 백사마을 재개발사업에 대한 포부를 전했다.

이혜원 기자

dl0840@seoultech.ac.kr